Cap rate. No investimento imobiliário, você aprenderá rapidamente que o cap rate é uma das métricas mais usadas para considerar um investimento. Essa é uma maneira fácil de avaliar os resultados financeiros de um investimento, mas, como você verá neste artigo, ela tem limitações.
Introdução
O método de capitalização direta é o cálculo do índice de capitalização. É como uma definição. A aposta máxima é calculada e determinada da seguinte forma. Por exemplo, se um edifício gera $ 10.000 em receita operacional líquida e é vendido por $ 100.000, a taxa pode ser calculada como 0,1. As taxas marginais são expressas em porcentagem, então lemos isso como 10%. A simplicidade deste cálculo permite reorganizá-lo rapidamente para resolver uma figura desconhecida. No exemplo acima, sabemos o NOI e o valor, mas se tivéssemos apenas o NOI e o cap rate, poderíamos facilmente determinar o valor. A utilidade disso é óbvia, pois nem sempre você terá todas as três informações. Rentávela abordagem do método de capitalização direta pode ser vista abaixo na foto. Este é um exemplo imobiliário.
Escopo de utilização do método de capitalização direta de renda
Como o cap rate pode ser calculado de forma tão rápida e fácil, tornou-se o número que os investidores e outros profissionais do setor imobiliário usam para comparar um investimento com outro. Dois investimentos podem estar sendo considerados quando ambos têm preços de tabela e ruídos muito diferentes, mas se a mesma taxa de limite se aplicar a cada um, você poderá compará-los facilmente.
Avaliadores profissionais e investidores imobiliários usam diferentes abordagens de avaliação. O método de capitalização direta é apenas um deles e se baseia na mesma fórmula que introduzimos anteriormente. Na terminologia financeira, o método avalia a edificação como “permanente”. Na verdade, a matemática por trás desse cálculo pressupõe que o investimento continuará gerando retornos indefinidamente.
O cap rate serve como o "desconto" que os investidores aplicam a esse fluxo de renda para os vários riscos que ele traz. Não existe um investimento livre de risco, então os investidores descontam qualquer fluxo de renda para contabilizar problemas potenciais e as perdas que podem incorrer. A taxa de capitalização simplesmente nos diz a relação entre renda e preço que os investidores estão dispostos a aceitar para um fluxo de renda futuro.
Qual NOI você éuse
Esta é uma pergunta que um investidor deve sempre fazer ao analisar as taxas de capitalização. Não há NOI geralmente aceito. Isso cria um problema para os investidores quando eles estão tentando determinar a taxa de capitalização de mercado para um determinado investimento. Eles podem ter ouvido que a propriedade ao lado da em questão estava vendendo “dentro de sete por cento” quando poderia estar apenas em números de “corretagem” que inflaram o NOI. Se o NOI for maior ou menor, isso terá um impacto direto no verdadeiro cap rate pelo qual o ativo é negociado. Portanto, é importante trabalhar com sua equipe para avaliar o desempenho comparável do mercado e considerar cuidadosamente quais limites de taxa você considera válidos.
Quando este método deve ser usado
Cap rate e a abordagem de capitalização direta para avaliação é uma ferramenta útil para ter em sua caixa de ferramentas como investidor. Isso permite uma análise rápida da transação e, se feita sistematicamente com uma lente crítica, pode ser uma técnica poderosa. No entanto, além disso, existem muitos métodos auxiliares ou alternativos de avaliação. Saber quando você precisa fazer mais do que este cálculo é um conjunto de habilidades importante ao desenvolver recursos de análise de negociação.
Derivação da fórmula do método
Na análise de investimentos imobiliários, a taxa de capitalização é igual à razão entre o lucro operacional líquido e o valor do imóvel. As taxas de capitalização de propriedades comparáveis são usadas paradescontando a receita operacional líquida de uma propriedade para obter seu valor intrínseco.
Como qualquer outro investimento, os imóveis são avaliados pelo valor presente dos fluxos de caixa futuros. Existem dois métodos de avaliação de imóveis: o método de capitalização direta e o método de fluxo de caixa descontado. Na opção de capitalização direta, o fluxo de renda do imóvel, medido pela receita operacional líquida, é considerado perpétuo, e o valor do imóvel é igual ao NOI dividido pela taxa de desconto.
Fórmula
O valor do imóvel usando o método de capitalização direta é determinado pela fórmula do valor presente do pagamento perpétuo:
r é a taxa de capitalização e NOI é a receita operacional líquida. Ele inclui inerentemente as taxas de crescimento do NOI no cálculo. A taxa marginal r é igual à taxa de desconto i menos a taxa de crescimento g. Estas são as variáveis para a fórmula do método de capitalização direta.
Rearranjando a equação acima, obtemos a expressão matemática para r. A taxa de capitalização r é determinada com base na relação entre o resultado operacional líquido (NOI) e o valor dos imóveis comparáveis. Equal Income NOI - propriedade menos todas as despesas operacionais, reparos e manutenção, seguros, impostos sobre propriedade, serviços públicos, etc. NOI é uma medida desigual de fluxos de caixa líquidos, ou seja, não deduz nenhuma despesa de juros ou quaisquer outros custos o valor do imóvel e a taxa máxima.
Taxas Marginais
As taxas marginais utilizadas para avaliar a propriedade devem ser provenientes de transações imobiliárias muito semelhantes às da propriedade sendo avaliada em termos de localização do imóvel, tamanho, natureza do imóvel (residencial e comercial), prazo de locação (curto ou longo prazo), idade, ou seja, são determinados os custos de reparos e melhorias, etc.
Exemplo de uso do método de capitalização de renda direta
Dados os dados a seguir, o valor do imóvel A utilizando a taxa marginal obtida a partir das informações disponíveis para a venda do imóvel B e C, o que for mais adequado. Um exemplo do método de capitalização direta na avaliação de empresas:
| Propriedade | A | B | C |
| NOI | $1, 000, 000 | $2, 000, 000 | $15, 000, 000 |
| Valor | ? | $25, 000, 000 | $150, 000, 000 |
| Termo do arrendamento | 10 anos | 8 anos | 3 anos |
| Número de inquilinos | 2 | 3 | 10 |
A propriedade B é mais parecida com a propriedade A do que com a propriedade C, portanto, precisamos do valor da propriedade A usando a porcentagem de capitalização obtida a partir do valor e do NOI das informações da propriedade B.
A taxa de limite usada acima pode ser ajustada para cima ou para baixo para refletir as diferenças entrepropriedade (ou seja, propriedade B) e a propriedade que está sendo avaliada (ou seja, propriedade A).
Capitalização direta versus análise de fluxo de caixa descontado
Muitos corretores de imóveis comerciais, credores e proprietários usam avaliações de imóveis com uma abordagem de renda em mente. A avaliação derivada da capitalização direta é uma análise de fluxo de caixa descontado (FCD). Para uma avaliação de capitalização direta, a receita operacional líquida estabilizada (NOI) é dividida pela taxa de capitalização de mercado. Custo estimado, a análise DCF requer uma estimativa a cada ano junto com o NOI, juntamente com o custo de reversão esperado no final do período de análise. Normalmente, um analista usa a capitalização de lucros para estimar os retornos. Esses benefícios em dinheiro esperados são então descontados a uma taxa apropriada para chegar a um mercado de avaliação. O método de capitalização direta na avaliação dos riscos de investimento é considerado de acordo com aproximadamente as mesmas regras.
Estimativa de receita operacional líquida
Embora esses cálculos sejam simples e diretos, eles dependem das suposições do avaliador ou do avaliador. Ao usar capitalização direta, as propriedades do NOI estabilizado precisam ser avaliadas. Esta avaliação é baseada em dados de mercado para propriedades comparáveis na área de mercado; representa a opinião do avaliador sobre o desempenho da propriedade. Como a opinião de um avaliador é baseada na observação de dados de mercado, é difícil encontrar falhas em sua estimativa de NOI. Quando o mercado é "adequado", o conceito de "NOI estabilizado" é especialmente útil. No entanto, especialduas áreas de preocupação.
Primeiro, e se o imóvel tiver uma desocupação significativa no momento da avaliação? Obviamente, ninguém desenvolve imóveis com a expectativa de uma vacância significativa e permanente. Assim, o avaliador pode utilizar a participação de mercado das vagas, ao invés das propriedades das vagas reais. Isso resulta em um aumento do NOI para o modificador do item e pode inflar o valor do modificador.
Segundo, se espera-se que o NOI futuro de uma propriedade aumente devido ao aumento da demanda por espaço, levando a taxas de aluguel mais altas, a capitalização direta de um ano do NOI pode subvalorizar a propriedade. Como a análise DCF permite ajustes anuais na taxa de aluguel, taxa de vacância, perdas de cobrança e custos operacionais, a análise DCF pode ser usada para antecipar o aumento do NOI de um comprador ao longo do tempo.
Quando se espera que o imóvel fique totalmente alugado nos próximos três a cinco anos, por exemplo, o custo de vida pode ser reduzido ao nível desejado. Essa especificação das mudanças esperadas resulta em estimativas realistas do NOI ao longo do período - um resultado muito melhor do que capitalizar o NOI de um ano. Mas, por outro lado, simplesmente assumindo que a taxa de vacância será reduzida em um período de três anos, isso pode levar a um NOI inflacionado.
A análise DCF é perfeita para situações como essa. No entanto, a análise DCF não é muito útil quando se trata de saber que um imóvel está totalmente alugado. O valor presente de uma série de fluxos de caixa anuais iguais é igual ao valorvalor capitalizado. Não é um erro usar as propriedades de análise DCF quando nenhuma mudança significativa no NOI é esperada. No entanto, os usuários do laudo de avaliação devem estar cientes de que os resultados deste método não são melhores do que aqueles produzidos pela correta aplicação da capitalização direta. O método de capitalização direta na avaliação dos riscos de investimento é considerado de acordo com aproximadamente as mesmas regras.
Escolha de capitalização e taxas de desconto
Teoricamente, estão excluídas as preocupações com a capitalização de um ano de NOI. A habilidade do avaliador em determinar a capitalização de mercado, a taxa de vendas comparáveis - isso desempenha um grande papel. Se a taxa de capitalização de mercado for derivada de vendas de imóveis com uma taxa de desocupação comparável a itens com expectativas correspondentes do comprador sobre o destino de uma propriedade totalmente alugada, o valor pode ser estimado a partir do NOI não ajustado e da taxa de capitalização de mercado.
Também os compradores que esperam no futuro aumento do NOI em suas propriedades de preços salariais refletem essas expectativas. Em ambos os casos, as expectativas são refletidas na capitalização de preços observada. Um problema do avaliador surge quando é necessário combinar objetos que não podem ser encontrados. Nesse caso, o avaliador deve desenvolver uma taxa de capitalização e estimar o NOI dos melhores pares disponíveis e produzir uma estimativa de valor de mercado que reflita as expectativas do consumidor.
Uma taxa de desconto apropriada é usada para analisar o DCF, convertendo as estimativas de NOI paravalores. Quando a análise DCF é usada para avaliar um mercado imobiliário, a taxa de desconto deve ser extraída do mercado usando dados de propriedade comparáveis. Assim, a necessidade de dados comparáveis relevantes é a mesma para análise DCF e para capitalização direta. Quando a análise DCF é usada para análise de investimento, a taxa de retorno exigida deve ser usada para descontar os fluxos de caixa esperados.
Uma escolha difícil necessária
Análise de capitalização direta e DCF - cada um é adequado em determinadas circunstâncias. Em particular, a capitalização direta é adequada para esperar propriedades de análise de NOI estáveis; O DCF é bem adequado às propriedades esperadas do NOI em mudança. Escolher uma taxa de capitalização e uma taxa de desconto adequadas às vezes pode ser difícil para ambos os métodos. A principal vantagem da análise DCF é que ao coletar os dados necessários para estimar o NOI para o período de análise, deve-se conhecer a perspectiva da propriedade.
A análise do DCF requer consideração cuidadosa. A taxa de capitalização da oferta e demanda esperada para um determinado tipo de espaço e os custos operacionais. Feito corretamente, tal análise pode fornecer informações que não são aparentes por meio da capitalização direta. Muitas vezes, no entanto, o uso primário da análise DCF confirma o valor de mercado de uma avaliação de capitalização direta. Embora as estimativas utilizadas na análise DCF possam ser mais precisas para algumas propriedades NOI, a confirmação independente da estimativa de capitalização direta do valor de mercado requer um desconto apropriado.taxas.
Conclusão
No mundo moderno há um grande número de instrumentos econômicos e é bastante difícil entendê-los. Neste artigo, o método de capitalização direta é analisado em detalhes. Esta é uma técnica muito útil que é frequentemente usada em economia. Agora o leitor está familiarizado com ele e pode usá-lo. O método de capitalização direta de renda na avaliação de qualquer forma de negócio ou objeto de renda ajuda a construir um negócio de sucesso com riscos mínimos.
